Nel quadrante nord-ovest di Orbassano, ai margini del Parco Fluviale del Sangone, Base Engineering progetta e accompagna da quasi trent’anni la nascita di un quartiere residenziale per la Cooperativa Edilizia “Giuseppe Di Vittorio”. Avviato nel 1997, il Quartiere Arpini è il caso più esteso del nostro portfolio per durata e per scala: un insediamento pensato per circa 1.700 abitanti, organizzato in isolati che digradano verso la campagna e orientati per sfruttare luce e ventilazione naturali. Non è un singolo edificio, ma un pezzo di città che si costruisce per fasi. Lungo questo arco di tempo il progetto ha incontrato la crisi del 2008, ha rinunciato a una centrale di cogenerazione, ha cambiato strumenti — orientandosi verso il bando regionale piemontese e la certificazione Protocollo Itaca, con la consulenza di iiSBE Italia. Ogni volta, la regia di Base ha tenuto insieme committenza cooperativa, vincoli economici e ambizione di qualità abitativa. Arpini racconta cosa significa governare un’opera che dura più di una congiuntura: progettare oggi sapendo che si consegnerà domani.
Planimetria Progetto
Il progetto
Overview
Il progetto riguarda la pianificazione urbana di un’area a destinazione residenziale nel quadrante nord-ovest di Orbassano (Torino), con la progettazione delle opere di urbanizzazione e di parte degli edifici. L’area agricola di 156.000 m² era stata trasformata dal piano regolatore generale in terreni edificabili, con una perequazione urbanistica che destinava il 50% a residenze private e il 50% a edilizia residenziale pubblica. Tra i numerosi committenti: la Cooperativa Di Vittorio, la Cooperativa San Pancrazio, l’Impresa Rossi, il Consorzio Cooperative Edilizie Unione. Nella parte centrale dell’area, i piani terra degli edifici hanno destinazione a servizi e commercio.
L’obiettivo è stato duplice: redigere un piano esecutivo convenzionato di libera iniziativa (PECLI) a destinazione residenziale e, insieme, trasformare l’area in un quartiere sostenibile dal punto di vista energetico — proprio negli anni in cui si cominciava a parlare e legiferare in materia — fino all’idea di una centrale di cogenerazione capace di rendere l’intera area energeticamente autonoma.
La Sfida
La pianificazione urbanistica comporta la complessità di affrontare tematiche diverse facendo dialogare attori diversi — operatori e Comune — verso un obiettivo comune. La sfida maggiore è stata utilizzare nuove strategie progettuali per concepire un masterplan rispettoso dell’ambiente e orientato al comfort indoor degli abitanti, con risultati di alta qualità non solo formale ma anche tecnologica, fino a istituire linee guida di criteri bioclimatici con la collaborazione e il supporto di iiSBE Italia. Sul piano ambientale, i sondaggi geologici e le fasi di scavo hanno fatto emergere strati di rifiuti accumulati nel tempo, che hanno richiesto la bonifica dei terreni.
Pre-Development & Governance
La fase preliminare si è tradotta in uno studio approfondito delle possibilità di sviluppo dell’area, concretizzato in un masterplan costruito con rispetto e cautela verso l’ambiente circostante, data la vicinanza al Parco Fluviale del Sangone: una serie di isolati con gli edifici più alti (3-4 piani al massimo) verso la piazza centrale e più bassi verso la campagna, per mitigare l’edificazione intensa rispetto al territorio rurale.
Sistemi & Coordinamento Tecnico
Per un intervento con un insediamento previsto di circa 1.700 abitanti abbiamo individuato fin da subito le professionalità più idonee, soprattutto sul fronte energetico e ambientale. Sin dalle fasi iniziali abbiamo elaborato una serie di simulazioni 3D per studiare volumetrie e architetture e verificare l’impatto dell’intervento sull’ambiente circostante.
In parallelo, con il progetto A.R.E.A. (Arpini Renewable Energy and Architecture) abbiamo avviato un dialogo con il Comune per estendere la politica di sostenibilità energetica anche ai vicini edifici pluripiano degli anni ’60-’70, con una centrale di cogenerazione al servizio dell’intera area. Queste fasi si sono svolte con il supporto di iiSBE Italia (international initiative for a Sustainable Built Environment), organizzazione internazionale no profit per la transizione verso un ambiente costruito sostenibile, coinvolta sia nella pianificazione sia nella progettazione e realizzazione dei singoli edifici.
Gestione Processo
Del PECLI ci siamo occupati integralmente, incluse le opere di urbanizzazione, avvalendoci di geologi per i sondaggi preliminari e di impiantisti per le reti pubbliche. Sugli edifici abbiamo curato la parte architettonica, con ingegneri per strutture, impianti e acustica scelti da noi o messi a disposizione dagli operatori. Il coordinamento è avvenuto con riunioni frequenti — spesso più volte a settimana — calendarizzate anche con i committenti; gli elaborati di ciascuna disciplina sono stati coordinati e controllati prima di ogni consegna ufficiale.
La crisi del 2008 ha avuto conseguenze sulla realizzazione del programma, che ha subito un ridimensionamento: si è dovuto rinunciare alla centrale di cogenerazione. L’attenzione alla sostenibilità energetica ha però permesso agli edifici di rientrare nel bando regionale “10.000 alloggi entro il 2012” e nel Protocollo Itaca, per l’ottenimento di una classe energetica avanzata.
Valore Generato
Per i committenti: un’operazione immobiliare innovativa sotto il profilo della sostenibilità energetica e sociale. Il quartiere ospita un’iniziativa di housing sociale della Cooperativa Di Vittorio — “Condividere gli spazi, includere le differenze” — con appartamenti a canone calmierato, alcuni dei quali abbiamo progettato specificamente per persone con disabilità motoria grave: spazi ampi, rampe, domotica avanzata, accessi facilitati e servizi di supporto territoriale gestiti dal terzo settore. L’obiettivo: un polo abitativo altamente inclusivo e senza barriere architettoniche, dove anche persone tetraplegiche possano condurre una vita autonoma, integrata con le altre famiglie.
