Heritage & Urban Regeneration

ADA Ex-Officine DeAgostini

Luogo

Novara, Italia

Anno

2016 — in corso

Committenza

Fondo di investimento (Finint · CdP · DeA Capital) — veicoli storici Immobiliare O.G. srl / De Agostini s.p.a.

Tipologia

Riqualificazione · Ristrutturazione · Nuova costruzione · Opere di urbanizzazione

Stato

In corso · Progettazione esecutiva (SUE ottenuto; variante di piano e convenzione col Comune firmate)

ADA è il progetto di rigenerazione di un’ex area industriale in periferia di Novara: un comparto produttivo dismesso, in posizione di elevata visibilità, che Base Engineering rilegge come occasione per ricucire la città e restituirle un nuovo mix di residenza e terziario. Il progetto nasce da una lettura accurata del contesto, non da una tabula rasa. La strategia distingue ciò che merita di restare da ciò che ha esaurito la propria funzione: i fabbricati di valore intrinseco vengono mantenuti e riattivati, i manufatti privi di valore demoliti, e su questa base si imposta un nuovo masterplan di percorsi e spazi pubblici. L’area smette di essere un recinto e diventa una cerniera tra i quartieri residenziali che la circondano. Sviluppato in collaborazione con l’architetto Benedetto Camerana e per conto di un fondo di investimento che riunisce Finint, CdP e la famiglia dei proprietari storici (DeA Capital), ADA è un intervento di scala XL: una trasformazione pluriennale in cui memoria produttiva, sostenibilità e nuova vita urbana convivono nello stesso disegno.
Planimetria Progetto
Stato Attuale

Il progetto

Overview

Il progetto riguarda la riqualificazione e ristrutturazione di un’ex area industriale nella periferia di Novara: il recupero degli storici stabilimenti De Agostini, a partire dall’analisi del contesto e delle peculiarità della città, per stabilire le funzioni più adatte alla rigenerazione di un’area abbandonata. Le destinazioni d’uso individuate riguardano attività e spazi di tipo produttivo e terziario, commerciale, ricreativo, residenziale e per la formazione — il tutto immerso in una grande area verde pedonale di accesso pubblico. Il committente è un fondo di investimenti con il coinvolgimento di Finint, CdP e della famiglia dei proprietari storici (DeA Capital), attraverso i veicoli Immobiliare O.G. srl e De Agostini s.p.a. Il progetto nasce in collaborazione con l’architetto Benedetto Camerana, con l’intento di dare nuova vita a un complesso industriale in disuso.

La Sfida

La sfida è stata occuparci di una vasta area totalmente abbandonata svolgendo, prima ancora della pianificazione vera e propria, una ricerca sulle possibilità di sviluppo supportata dalla ricerca di tenants. Dopo diversi incontri con il Comune si è arrivati a una variante di piano e a una successiva pianificazione dell’area che considerasse anche gli aspetti architettonici. Individuate le funzioni degli edifici, abbiamo scelto quali mantenere e quali demolire — per “svuotare” un’area troppo congestionata — misurandoci con la difficoltà di recuperare edifici industriali imponenti, di dimensioni notevoli e dotati di poca luce naturale.

Pre-Development & Governance

La fase preliminare si è configurata come uno studio approfondito delle possibilità di sviluppo dell’area. Individuati alcuni tenants, abbiamo affrontato il tema delle funzioni da inserire nel masterplan, aprendo i colloqui con il Comune di Novara. Ottenuta la variante di piano regolatore, la progettazione preliminare ha redatto la pianificazione dell’area secondo le norme di piano, fino all’autorizzazione del Comune tramite lo Strumento Urbanistico Esecutivo (SUE), che ha dato avvio alla progettazione di dettaglio dei singoli edifici. L’intervento ha previsto la progettazione delle opere di urbanizzazione cedute al Comune, per rispondere agli standard di piano regolatore, con la firma di una convenzione tra proprietà e amministrazione. Il masterplan è stato accompagnato da uno studio specifico sul traffico — con una nuova rotonda su viale della Vittoria — e da un’ampia campagna di saggi e studi geologici e ambientali, che ha stabilito che l’intervento non prevedesse scavi.

Sistemi & Coordinamento Tecnico

Per trattare i diversi aspetti di un intervento di rigenerazione urbana abbiamo condotto un ampio lavoro di individuazione delle professionalità più idonee per la progettazione di strutture e impianti, con comprovata esperienza in progetti simili. Nelle fasi di masterplan e progettazione preliminare abbiamo elaborato una serie di simulazioni 3D per studiare volumetrie e architetture e, soprattutto, per verificare l’impatto dell’intervento sulla maglia urbana circostante. Per la fase esecutiva prediligeremo una progettazione in BIM, così da evidenziare più agevolmente le interferenze tra le progettazioni specialistiche e gestire l’intero sistema anche nella futura manutenzione del complesso.

Gestione Processo

Il processo è tuttora in corso e coinvolge numerose professionalità, tra cui l’ing. Dario Luetto per le strutture e gli impianti e lo studio Genovese & associati per la parte geologico-ambientale. Il coordinamento dei vari attori avviene tramite riunioni settimanali calendarizzate anche con il committente, per individuare insieme le soluzioni più adeguate. Gli elaborati definitivi di ciascuna fase di progettazione e di ciascuna disciplina vengono coordinati e controllati prima di ogni consegna ufficiale, per garantire elaborati sempre congruenti tra loro.

Valore Generato

Per il committente: la realizzazione di un’operazione immobiliare nata nel 2016 che, attraverso un lungo processo di variante di piano, pianificazione urbanistica e progettazione dei singoli edifici, è arrivata a una fase concreta con la progettazione esecutiva, che darà il via all’appalto e al cantiere. Per il territorio: la possibilità di recuperare un’area urbana e fruirne liberamente, con servizi e aree verdi a disposizione. Per gli utenti finali: edifici studiati esplicitamente sulle esigenze di ciascuno, in una zona della città che necessitava di più servizi e residenze — incluso uno studentato. Per noi: la possibilità di trattare temi che vanno dalla pianificazione al progetto dei singoli edifici, affrontando questioni ambientali delicate e riuscendo in un’operazione di ricucitura di uno spazio inutilizzato da anni, ridando vita a un complesso industriale fatiscente e in disuso.